Βγαίνει από το συρτάρι το φιλόδοξο σχέδιο για την αξιοποίηση 25.000 ακινήτων που βρίσκονται εγκλωβισμένα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, με την κυβέρνηση να δίνει τη δυνατότητα στα funds και τους servicers να προχωρούν στην πώλησή τους, ακόμα και χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί όλες οι πολεοδομικές και νομικές τακτοποιήσεις.
Ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσα από πλειστηριασμούς και παραμένουν αναξιοποίητα εξαιτίας γραφειοκρατικών, πολεοδομικών και νομικών εμποδίων. Ενα μεγάλο απόθεμα που, υπό προϋποθέσεις, θα μπορούσε να αποδειχθεί χρυσός για την αγορά και ανάσα για το στεγαστικό.
Σημαντικό εμπόδιο στέκεται η αργή λειτουργία του Κτηματολογίου, καθώς η μεταγραφή ενός ακινήτου μπορεί να χρειαστεί έως και δύο χρόνια, δημιουργώντας ανασφάλεια σε επενδυτές και πολίτες.
Ο χρόνος που απαιτείται από τη στιγμή που ένα ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα τραπεζών έως την τελική διάθεσή του στην αγορά είναι από οκτώ μήνες έως τέσσερα χρόνια, λόγω πολεοδομικών και νομικών εκκρεμοτήτων, αυθαίρετων κατασκευών και θεμάτων που προκύπτουν από πολλούς συνιδιοκτήτες.
Τα ακίνητα
Τα τελευταία χρόνια η κατάσταση έχει επιδεινωθεί καθώς οι τράπεζες αποκτούν σχεδόν το 80% των ακινήτων που πλειστηριάζονται επιτυχώς, με αποτέλεσμα να συσσωρεύουν ένα μεγάλο και αυξανόμενο απόθεμα ακινήτων που δύσκολα διοχετεύεται στην αγορά, με υψηλό κόστος διαχείρισης και χαμένες ευκαιρίες πώλησης.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις φορέων του κλάδου, η Τράπεζα Πειραιώς και η Intrum διαχειρίζονται περίπου 10.000 ακίνητα, η doValue περίπου 3.500-4.000, η Εθνική Τράπεζα περίπου 4.000, η Eurobank περίπου 1.800-2.000, ενώ η Alpha Bank και η Cepal περίπου 2.500-3.000 ακίνητα. Τα υπόλοιπα ακίνητα ανήκουν σε χαρτοφυλάκια άλλων τραπεζών και διαχειριστών.
Από τα περίπου 25.000 ακίνητα που βρίσκονται υπό διαχείριση, λιγότερα από 500 είναι πλήρως τακτοποιημένα, χωρίς εκκρεμότητες νομιμοποίησης, όπως υπερβάσεις δόμησης ή ημιυπαίθριους χώρους. Υπάρχουν επίσης και 10.000 ακίνητα που μπορούν να βγουν αμέσως προς πώληση, αν και έχουν εκκρεμότητες οι οποίες θα τεθούν υπόψη των ενδιαφερομένων μαζί με τις προτεινόμενες λύσεις και τα χρονοδιαγράμματα τακτοποίησης.
Το 60% αυτών βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, το 20% σε άλλες μεγάλες αστικές περιοχές και το υπόλοιπο 20% στην περιφέρεια. Η κατανομή των ακινήτων ανά κατηγορία είναι επίσης χαρακτηριστική: περισσότερο από το 55% είναι οικιστικά, το 30%-35% εμπορικά και το υπόλοιπο 10% αφορά οικόπεδα και αγροτεμάχια.
Το σχέδιο της κυβέρνησης
Στο νέο σχέδιο προβλέπεται η δυνατότητα χρηματοδότησης από τις ίδιες τις τράπεζες των αγοραστών ακινήτων που προέρχονται από πλειστηριασμούς, με εγγύηση το ίδιο το ακίνητο, ανοίγοντας έτσι το παιχνίδι και σε μικρότερους επενδυτές και ιδιώτες που έως τώρα αποκλείονταν λόγω των απαιτούμενων υψηλών ιδίων κεφαλαίων.
Το κυβερνητικό σχέδιο περιλαμβάνει προτάσεις που καλύπτουν τέσσερις κρίσιμες φάσεις της διαδικασίας για την απόκτηση ακινήτου από το στοκ των τραπεζών οι οποίες σήμερα είναι πολύ χρονοβόρες.
Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση πρέπει να περάσει τις εξής φάσεις και οι συνήθεις χρόνοι (και γι’ αυτό αναποτελεσματικοί) είναι οι ακόλουθοι:
■ Pre-auction marketing και διαδικασία δημοσιότητας (1-6 μήνες).
■ Διαδικασία πλειστηριασμού (1-12 μήνες, ανάλογα με τον γύρο κατακύρωσης).
■ Νομιμοποίηση και ωρίμανση του ακινήτου (12-18 μήνες).
■ Εμπορική αξιοποίηση (6-36 μήνες).
Συγκεκριμένα, το σχέδιο περιλαμβάνει σειρά παρεμβάσεων για τη δραστική μείωση των χρόνων ολοκλήρωσης της διαδικασίας. Οι βασικές αλλαγές περιλαμβάνουν:
■ Μείωση του χρόνου μεταξύ των γύρων πλειστηριασμού σε έναν μήνα μέσω νομοθετικών παρεμβάσεων, τεχνολογικών αναβαθμίσεων και αυτοματισμών στη διαδικασία, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν. Αυτό θα συνδυαστεί με μείωση της τιμής των ακινήτων σε πλειστηριασμό από τον δεύτερο γύρο, ειδικά για περιπτώσεις που αποδεδειγμένα χρονίζουν. Σήμερα συμβαίνει το εξής: σε περίπτωση μη ύπαρξης πλειοδοτών, ο κάθε επόμενος γύρος πραγματοποιείται με καθυστέρηση 2-3 μηνών. Η διαδικασία αυτή καθυστερεί περαιτέρω τον χρόνο πιθανής ολοκλήρωσής του, ενώ οι μειώσεις τιμών της αξίας των ακινήτων έρχονται από τον τρίτο γύρο κατά 15% και στον τέταρτο γύρο επιπλέον 20%.
■ Παροχή ειδικών δανειακών προϊόντων από τράπεζες.
■ Επιτάχυνση της διαδικασίας επίλυσης προσφυγών και ανακοπών, μειώνοντας τις καθυστερήσεις και ενισχύοντας την αποδοτικότητα των διαδικασιών.
■ Δυνατότητα μεταφοράς της υποχρέωσης νομιμοποίησης στον αγοραστή, με κίνητρο έκπτωσης στην τιμή αγοράς.
■ Μετάθεση της ολοκλήρωσης των ενεργειών τεχνικής νομιμοποίησης στον αγοραστή, κατόπιν της αγοράς του ακινήτου, με την υποστήριξη του διαχειριστή (servicer) και εντός προκαθορισμένης προθεσμίας (π.χ. 12 μήνες από την αγορά του ακινήτου). Αυτό μπορεί να συνδυαστεί με ένα επιπλέον κίνητρο: τη μείωση της τιμής κτήσης μέσω συγκεκριμένου ποσοστού έκπτωσης, ως ανταμοιβή για την ολοκλήρωση αυτών των ενεργειών μετά την αγορά.
■ Ανάπτυξη κανονιστικού πλαισίου που θα επιτρέπει την ανταλλαγή χρέους με περιουσιακά στοιχεία, με διαφανείς διαδικασίες και κίνητρα για όλες τις πλευρές. Πρακτικά θα μπορεί να δοθεί κάποιο άλλο περιουσιακό στοιχείο στην τράπεζα προκειμένου ο οφειλέτης να μπορεί να διαπραγματευτεί την επιστροφή του σπιτιού στην κατοχή του.
Ολα τα ακίνητα θα ενσωματωθούν σε μια ενιαία πλατφόρμα (marketplace), που θα παρέχει πλήρη εικόνα της κατάστασής τους, με αναλυτικές πληροφορίες για το στάδιο ωρίμανσης και τον εκτιμώμενο χρόνο ολοκλήρωσης των διαδικασιών. Η πλατφόρμα θα περιλαμβάνει εργαλεία προηγμένης αναζήτησης, με στόχο τη βελτίωση της εμπειρίας του χρήστη.
Με αυτές τις κινήσεις, η κυβέρνηση και οι τράπεζες επιδιώκουν να μειώσουν τον χρόνο αξιοποίησης των ακινήτων, δίνοντας νέα δυναμική στην αγορά και ανακουφίζοντας από την πίεση των τιμών.