Η Κυβέρνηση, μετά τις αντιδράσεις πολιτών, φορέων και των ΜΜΕ, αναγκάστηκε να κάνει τροποποιήσεις στο Π.Δ. του 194/2025 που αφορούσε την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Ο νέος Νόμος είναι ο 5215/ΦΕΚ116 4/07/2025 άρθρο 63.
Ποιες είναι αυτές οι τροποποιήσεις;
Για να γίνουν κατανοητές, καλό είναι να θυμηθούμε το προηγούμενο Π.Δ. 194/2025, διότι οι τροποποιήσεις έγιναν με βάση αυτό και σε έναν μεγάλο βαθμό εξακολουθεί να είναι σε ισχύ. Θα πρέπει να θυμόμαστε ότι: Προβλέπεται η Α Ζώνη, που περιλαμβάνει τα όρια του οικισμού που είχε το 1923, η Ζώνη Β, η οποία περιλαμβάνει τα όρια των πυκνοδομημένων τμημάτων, από τα όρια της Ζώνης Α έως τα όρια του 1983, η Ζώνη Β1 που περιλαμβάνει το αραιοδομημένο τμήμα από τα όρια της Ζώνης Β έως τα όρια του 1983. Με τη νέα νομοθεσία έχουμε δύο κατηγορίες οικισμών με πληθυσμό μικρότερο από 700 κατοίκους και αυτούς με μεγαλύτερο από 700 κατοίκους, έως 2.000, με βάση την απογραφή του 2021.
Ερωτήματα
Τι θα συμβεί στους οικισμούς που είναι μικρότεροι από 700 κάτοικοι;
Απάντηση: Προσοχή! Εδώ ισχύουν οι Ζώνες που προέβλεπε το Π.Δ. 194/2025, με ουσιώδεις διαφορές.
Α) Δημιουργείται νέα Ζώνη από τα όρια της Β Ζώνης, έως τα όρια που προβλεπόταν από το Π.Δ. του 1985 και ονομάζεται ΖΑΟ Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, με ελάχιστα όρια οικοπέδου τα 500m^2, έως 2.000m^2 και ελάχιστο πρόσωπο τα 10 μέτρα σε αναγνωρισμένο δρόμο του οικισμού.
Το ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου και το πρόσωπο στον δρόμο θα εξειδικεύεται από το νέο Π.Δ. του κάθε οικισμού, το δε κτήριο θα τοποθετείται σε απόσταση 5 μέτρα από τον άξονα του δρόμου. Για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς, θα ισχύουν τα οριζόμενα στη Ζώνη Β1 του άρθρου 5 του Π.Δ. 194/2025. Τα όρια που είχε ο οικισμός με την οριοθέτηση του 1985 παραμένουν τα ίδια.
Β) Για τα οικόπεδα άνω των 700 κατοίκων έως και 2.000 κατοίκους, ισχύουν εδώ οι Ζώνες Α-Β και Β1, και μετά τη Ζώνη Β1, έως και το παλαιό όριο του Π.Δ. 1985 δημιουργείται νέα Ζώνη, που ονομάζεται ΠΕΧ (Περιοχή Ειδικής Χρήσης), με χαρακτηριστικά εκτός σχεδίου, μόνο που τα οικόπεδα πρέπει να έχουν εμβαδόν από 2.000m^2 έως και 4.000m^2 και ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο.
Το ελάχιστο εμβαδόν και το ελάχιστο πρόσωπο θα εξειδικεύεται από το νέο Π.Δ. του εγκεκριμένου Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., για τα υπόλοιπα μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης ισχύει το από 24.5.1985/Π.Δ. (Δ’270) της εκτός σχεδίου δόμησης.
ΠΡΟΣΟΧΗ
Για τους οικισμούς έως 700 κατοίκους της Ζώνης Β και Β1, άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα 300 m2έως 2.000 m2 και να έχουν πρόσωπο σε δρόμο 10 μέτρα. Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4.11.2011 Π.Δ. (ΑΑΠ 289), ισχύει πρόσθετη προϋπόθεση ελάχιστου προσώπου 10 μέτρα και εμβαδόν 500 m^2 και 15 μέτρα για οικόπεδα μεγαλύτερα των 500 μέτρων.
Στη Ζώνη ΖΑΟ άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα που θα δημιουργηθούν με ελάχιστο εμβαδόν τα 500 m^2έως και 2.000 m^2 και ελάχιστο πρόσωπο σε δρόμο τα 10m και εδώ οι οικοδομές τοποθετούνται σε απόσταση 5 μέτρων από τον άξονα της οδού.
Ερώτηση:
Γιατί έβαλαν τα όρια των 700 κατοίκων;
Απάντηση:
Το όριο είναι αυθαίρετο χωρίς δικαιολογία.
Ερώτηση:
Ποια η διαφορά της Ζώνης ΖΑΟ και ΠΕΧ;
Απάντηση:
Η ΖΑΟ είναι οικιστική περιοχή εντός οικισμού με ειδικούς όρους δόμησης και αρτιότητα που μπορεί να πολεοδομηθεί, ενώ η ΠΕΧ είναι περιοχή εκτός σχεδίου, με τη διαφορά της αρτιότητας που μπορεί να μειωθεί στα 2.000m^2 από τον κατά κανόνα που είναι 4.000m^2. Επίσης, το ΤΠΣ θα καθορίσει και τους επιτρεπόμενους όρους και χρήσεις στην ΠΕΧ.
Ερώτηση:
Τα οριζόμενα για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων και η Ζώνη Γ για τους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων, είχαν κριθεί ως αντισυνταγματικές διατάξεις από το Σ.Ε. Τώρα τις επαναφέρουν νόμιμες;
Απάντηση:
Τα παράλογα της ελληνικής νομοθεσίας. Ο στενός εναγκαλισμός Κυβέρνησης και ηγεσίας της Δικαιοσύνης, και μεγάλων οικονομικών εταιρειών, παράγει αυτά τα αποτελέσματα. Χθες τις έκριναν παράνομες και αντισυνταγματικές και σήμερα τις κρίνουν νόμιμες!
Και τι εξυπηρετεί όλο αυτό;
Αποδείχθηκε περίτρανα ότι ο νόμος αυτός εξυπηρετεί τους πλούσιους που θέλουν να αγοράζουν φθηνή γη για να οικοδομήσουν τουριστικά καταλύματα και να πολεοδομήσουν γη που θα αγοράσουν φθηνά για να την πουλήσουν πανάκριβα.
Οι οικισμοί άνω των 700 κατοίκων είναι συνήθως δυναμικοί, έχουν ανοικοδόμηση και βρίσκονται σε αναπτυσσόμενες περιοχές. Επομένως, είναι προφανές ότι οι τιμές των οικοπέδων είναι πολύ υψηλές, σε αντίθεση με τα μικρά χωριά που βρίσκονται σε απομακρυσμένες και απρόσιτες περιοχές και εδώ δεν έχει ενδιαφέρον η οικιστική επένδυση, και έτσι το κόστος των οικοπέδων είναι προφανώς μικρό.
Αποτελέσματα αυτής της νομοθεσίας σε οικισμούς άνω των 700 κατοίκων;
Χάνονται περιουσίες αξίας δισεκατομμυρίων, οικόπεδα γίνονται χωράφια, οικόπεδα που έχουν αγοραστεί πανάκριβα ή κληρονομήθηκαν που έχουν πληρώσει και φόρους και ΕΝΦΙΑ. Εδώ έχουμε καταφανή παραβίαση του άρθρου 17 του συντάγματος, αφού δεν προστατεύεται η περιουσία του λαού.
Σημείωση: Για τα οικόπεδα που ευρίσκονται εκτός σχεδίου θα έλθει νέος νόμος. Θα προβλέπει πως για να είναι ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει να έχει εμβαδόν μεγαλύτερο από 4.000μ2 και πρόσωπο 25μ σε αναγνωρισμένο δρόμο, προϋφιστάμενο του 1977. Η καταγραφή των δρόμων έχει ολοκληρωθεί στα νησιά, και για την Κρήτη και την υπόλοιπη Ελλάδα προβλέπεται να ολοκληρωθεί εντός του 2026.
Τι μπορεί να γίνει τώρα;
Απάντηση:
Δυστυχώς, αν δεν αλλάξει ο νόμος -κάτι πάρα πολύ δύσκολο- το μόνο που μπορεί να γίνει είναι οι ιδιοκτήτες οικοπέδων να συμβουλευτούν τους μηχανικούς τους να εκδώσουν οικοδομικές άδειες, πριν την έκδοση των Π.Δ. των ΤΠΣ (ΤΟΠΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ) και των ΕΠΣ (ΕΔΙΚΟ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ) και χρειάζεται προσοχή διότι κάποιοι μελετητές αυτών των σχεδίων έχουν προχωρήσει την εκπόνηση των σχεδίων και υπάρχει ο κίνδυνος να μην προλάβουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες.