Με τη δημιουργία Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 42 δήμους σε όλη τη χώρα ανάμεσα στους οποίους το Ηράκλειο και τα Χανιά, ανοίγει ο δρόμος για τη νομιμοποίηση πάνω από 500.000 τακτοποιημένων αυθαιρέτων και συγκεκριμένα αυτών που αφορούν σε μεγάλες αυθαιρεσίες ( κατηγορία 5) που σήμερα έχουν ημερομηνία… λήξης τα 30 χρόνια. Μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης ενεργοποιείται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης, με συνέπεια να μπορούν να μεταφέρονται και να χτίζονται περισσότερα τετραγωνικά μέτρα σε υφιστάμενες και νέες οικοδομές, τα οποία αντιστοιχούν σε αξίες των επιφανειών δόμησης από διατηρητέα κτίρια.
Έτσι για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης αυθαιρέτου της κατηγορίας 5 το οποίο έχει ενταχθεί στη διαδικασία της τακτοποίησης, θα μπορεί να αγοράσει το συντελεστή δόμησης από τον ιδιοκτήτη ενός διατηρητέου κτίσματος και να καλύψει τις ανάγκες του ακινήτου του.
Με τον τρόπο αυτό θα μπορεί, με βάση τον σχεδιασμό που προωθείται, το συγκεκριμένο αυθαίρετο να εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση. Κρίσιμο στοιχεία ειδικά για το Ηράκλειο είναι το γεγονός ότι σύμφωνα με στοιχεία της πολεοδομίας, πάνω από το 40% της κατηγορίας των 5 αυθαιρέτων δεν έχει μπει στη διαδικασία τακτοποίησης κυρίως για οικονομικούς λόγους. Όπως είναι γνωστό η προθεσμία τακτοποίησης της συγκεκριμένης κατηγορίας αυθαιρέτων έληξε στις 31 Δεκεμβρίου του 2021, άρα το κρίσιμο ζητούμενο είναι να γίνει επανεκκίνηση της όλης διαδικασίας για να μπορέσει να ενταχθεί όσο το δυνατό μεγαλύτερος αριθμός αυθαιρετούχων και έτσι πρακτικά να ανοίξει ο δρόμος για την οριστική νομιμοποίηση τους.
Ο καθορισμός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελεί διέξοδο για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού, μεταξύ άλλων, βγαίνουν από την «ομηρεία» διατηρητέα κτίρια, δεσμευμένα οικόπεδα κ.ά.
Oπως έγινε γνωστό, οι μελέτες για τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστών Δόμησης μπορούν να εκπονούνται αυτοτελώς, ανεξάρτητα δηλαδή από τη μελέτη Τοπικού ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδιασμού, όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι ή διαπιστώνονται προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με ταχείες διαδικασίες.
Τέτοιου είδους προβλήματα είναι, για παράδειγμα, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης (η περίπτωση αφορά το άρθρο 70 του Ν. 4495/2017) που εμπίπτουν κυρίως σε προστατευόμενες περιοχές, αλλά και η ύπαρξη μεγάλου αριθμού Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (εδώ έχουμε την περίπτωση του άρθρου 68 του Ν. 4495/2017) που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν λόγω έλλειψης ακινήτων συντελεστή δόμησης.
Σημειώνεται πως τα Προγράμματα Ζωνών Υποδοχής Συντελεστών Δόμησης εγκρίνονται τμηματικά, με χρονικό επιμερισμό των αναθέσεων των μελετών και στόχο την ολοκλήρωσή τους έως την 30ήΙουνίου 2025.
Στο μεταξύ, με δεύτερη απόφαση του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας-που δημοσιεύθηκε και αυτή στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως – ξεκινά η εκπόνηση μελετών για την αναγνώριση των εκτός σχεδίου κοινόχρηστων οδών σε 69 δήμους σε όλη τη χώρα.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, τα προγράμματα αναγνώρισης οδών εγκρίνονται τμηματικά, με χρονικό επιμερισμότων αναθέσεων των μελετών και στόχο την ολοκλήρωσή τους επίσης έως την 30ή Ιουνίου 2025. Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με την ολοκλήρωση της αναγνώρισης των εκτός σχεδίου κοινόχρηστων οδών θα ξεκαθαριστεί το τοπίο για την οικοδομησιμότητα συνολικά στις εκτός σχεδίου περιοχές. Όπως επισημαίνουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος, μέσω της καταγραφής του οδικού δικτύου θα ολοκληρωθούν ο χαρακτηρισμός, η ιεράρχηση, η κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου και η ένταξη στον συνολικό πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας.